Продажа недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, требует от дольщиков соблюдения специфических юридических процедур. Директор по правовым вопросам компании Level Group Валентина Восканян в интервью для RT разъяснила механизм реализации прав по договору долевого участия (ДДУ) через процедуру переуступки.
Суть данной операции заключается в том, что участник строительства передает новому лицу не саму квартиру, а право требовать ее передачи после завершения всех строительных работ. По словам Валентины Восканян, такой переход прав возможен в временном интервале между официальной регистрацией первоначального ДДУ и моментом подписания акта приема-передачи объекта. При этом крайне важно учитывать финансовый статус договора: он должен быть либо полностью оплачен, либо задолженность по нему должна быть переложена на нового владельца, что требует получения одобрения со стороны застройщика. Любая подобная сделка по уступке подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Особую сложность представляют случаи, когда права на объект принадлежат несовершеннолетним. В такой ситуации Валентина Восканян подчеркивает необходимость предварительного получения одобрения от органов опеки и попечительства. Ведомство проводит экспертизу условий сделки, чтобы понять, не ущемятся ли имущественные интересы ребенка. Специалист уточнила, что жесткого требования о покупке взамен другого жилья большей площади не существует — органы принимают решение исходя из уникальных обстоятельств каждого дела. Процесс рассмотрения заявки в опеке занимает до 15 дней. Что касается подписания документов, то дети младше 14 лет представлены родителями или законными представителями, а подростки в возрасте от 14 до 18 лет могут подписывать бумаги самостоятельно, но только при наличии письменного согласия своих опекунов.
Отдельный блок юридических нюансов касается использования материнского капитала при оплате ДДУ. Валентина Восканян обратила внимание на то, что разрешение органов опеки не освобождает семью от обязанности выделить доли в праве собственности на приобретенное жилье всем членам семьи. Если объект еще не достроен, оформить право собственности и распределить доли зачастую невозможно: для ДДУ стандартный срок выделения долей составляет около шести месяцев после подписания акта приема-передачи. В ситуациях, когда жилье покупалось с привлечением субсидий, этот период может отсчитываться только после полного погашения кредита и снятия обременения.
Эксперт также предостерегла от попыток обойти закон, предлагая взамен недвижимости другие активы. По словам Валентины Восканян, передача ребенку долей в ином имуществе семьи или перевод денежных средств на его личный банковский счет не считаются автоматическим выполнением требований законодательства при использовании маткапитала. Закон предписывает оформлять в общую собственность именно ту квартиру, которая была приобретена за счет данных средств. В связи с этим каждую возможность переуступки следует рассматривать индивидуально, анализируя условия конкретного договора, методы оплаты и интересы всех членов семьи.
