Приобретение земельного участка под застройку может обернуться серьезными юридическими сложностями, если не учесть скрытые ограничения. Об основных угрозах для будущих домовладельцев рассказала эксперт, чьи комментарии опубликовал портал kp.ru.
Одной из наиболее распространенных проблем является наложение границ частного владения на лесные массивы. Несмотря на то что механизм «лесной амнистии» обеспечивает юридическую защиту тем, кто оформил права на землю до 2016 года, данная норма не действует в пределах особо охраняемых природных территорий (ООПТ). В таких зонах любые возведенные объекты могут быть официально признаны самовольными постройками.
Дополнительную опасность представляют скрытые инженерные сети, включая линии электропередачи и газопроводы. Даже если администрация региона выдала разрешение на строительство, а охранная зона коммуникаций не отражена в ЕГРН, эксплуатирующие эти сети организации сохраняют право через судебные инстанции требовать демонтажа дома. При этом Верховный суд России установил, что пострадавший застройщик в подобных ситуациях может рассчитывать на полное возмещение понесенных расходов, переложив финансовое бремя на ответственных чиновников.
Для минимизации рисков адвокат Жмурко рекомендует проводить тщательную предпродажную проверку. В частности, необходимо запросить выписку из ЕГРН для выявления зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), а также получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который четко определяет разрешенное место для строительства.
Комплексный подход также подразумевает изучение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и мониторинг системы ФГИС ТП на предмет будущих планов развития местности. Юрист советует физически осмотреть территорию на наличие указателей подземных коммуникаций и обязательно включать в договор купли-продажи пункт о заверениях продавца в отсутствии обременений. Такая формулировка позволит взыскать убытки, если скрытые ограничения обнаружатся уже после сделки.
Ранее председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов предлагал метод законной смены целевого назначения земельных наделов.
